上海房产新政2016“沪九条”内容全文 325新政细则

2019-03-30 20:10

  3月25日上午10点整,上海市政府公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》,不少网友对政策的细节有很多疑问,上海市住房城将建设管理委、市工商局、市金融办、央行上海总部等部门负责人就新政细节进行答疑。

  2、坚持认房不认贷原则,目前在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的,无论其是否有记录、无论其住房是否结清,均执行差别化信贷政策,即购买第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%;

  3、企业购买的商品住房再次上市交易,需满三年以上,如果其交易对象为个人,也将严格按照本市限购政策执行

  1、新华社:大家知道去年以来上海房价出现比较快的上涨,一、二手房同比涨幅比较高。请问上海有关部门领导,上海房价出现这种上涨态势的原因有哪些?其中上海土地的价格去年以来涨幅怎么样?

  顾金山(市住房城乡建设管理委主任):去年上海住房房价上涨非常快,尤其是去年年末和今年年初。这个情况北、上、广、深四个一线城市的情况基本类似。从涨幅情况来看,上海部分区域涨幅比较高、比较快。

  主要原因,有这几个,一个是流动性相对宽裕,一线城市的楼市成为游资主要的流向。据从房地产交易信息资料以及其他相关资料分析,去年房地产市场通过信贷、资金转移,还有外地一些城市资金流入到上海的比较多,尤其是去年下半年以来。

  第二,信贷税收政策对交易量的推动。去年“330”新政,以及今年2月20日新的税收政策,对房价的上涨也有一定作用。

  第三,供求关系存在矛盾。一方面是上海本地的刚性需求集中释放,也带动了一些购房者本来没有预期买的,看房价涨了以后也提前入市了。同时,投资投机性需求也回潮了。但相对需求,商品住房的供应面积和商品住房可售面积相对来说有所下降,也造成了一部分的供需矛盾。

  第四,部分企业违规操作,一些开发商、中介机构,通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务,使本来一些没有条件购买第二套房子的人,通过首付贷、过桥贷变成可以入市或者提前入市了。这一块操作对市场起到了很大的推力,同时助长了投资行为和投机行为,也增加了金融风险。还有部分商业银行在执行国家和本市“二套房贷”政策时,把第二套普通住房的政策扩大到非普通住房。

  2、上海电台:我问一下顾金山主任,《意见》当中提到的建立二手房的资金交易第三方资金监管制度什么时候开始实施?第三方由谁来实施?如何保障购房者资金的安全?

  顾金山:这次政策当中有一个二手房交易资金第三方监管制度,随着房地产市场的不断发展,房地产交易形态日益丰富。目前上海、北京这两个城市,二手房交易量超过了一手房,所以二手房资金监管是一个非常重要的方面,在二手房交易过程中,这几年在几个监管部门的投诉受理中,以及消保委受理的投诉当中,二手房交易中的一些资金管理一直是比较大的问题,比如说保证金、定金等等。因为房地产交易中的标的都比较大,定金和保证金也都很大,数额都不小。这笔资金如何保管,如何有效的保管,是一个大的问题。国内曾发生过中介卷款而走、公司突然消失的情况,或被暂时挪用等现象。还有合同执行过程当中,由于跳价或者不按照原来的定价制度或者约定执行,纠纷很多。所以,二手房资金监管是为了保障当事人的资金安全,防范二手房交易风险,规范房地产经纪行为,促进交易。目前一些地方已经探索了各种形式的房产交易资金监管方式,有的是以房产主管部门组建专门的机构实施监管,有的是住房置业担保公司,有的是房地产交易登记机构。

  上海二手房交易资金监管去年在松江进行了试点,监管全过程通过市房地产交易中心搭建和管理的存量房交易资金监管平台,并由第三方资金监管专业机构提供服务,交易双方签订好二手房交易合同之后向区资金监管窗口,签订资金监管协议,买方将资金转入监管机构开设的银行帐户。在双方完全产权转移以后,买方取得房产证,通过资金监管专户将监管资金给卖方,保障交易资金的安全。接下来,市住房城乡建设管理委将会同金融监管部门,在总结经验基础上,加快二手房交易资金的监管制度在本市全面实施。

  3、央广:我有一个问题,这次意见当中重要一条讲了实行差别化住房信贷的政策,是不是可以理解为二套房的认定既认房又认贷,是不是会加大改善型住房需求的难度?这样大概可以减少多少的潜在购房者?

  孙维(上海市市场利率定价自律机制会长单位负责人):在实行差别化住房信贷政策当中主要是强调了,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房而实施的差别化政策。目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的,无论其是否有记录、无论其住房是否结清,均执行上述差别化政策。目前没有住房的,还是实行首套房政策。

  王振营(中国人民银行上海总部调查统计研究部主任):我补充一下。认房又认贷的提法不是很准确,我们没有说用这种方式来表述我们的规定。这次主要是在上海市整体房屋供给紧张的情况下,我们要首先保证没有房子的,要购买第一套房的需求。当然两方面,第一方面继续保持相对的金融支持,提供足量的信贷,首付比例维持在30%的水平上。但另一方面,要控制高起的房价,就要比较严格的甄别,对购买第二套住房的适度提高标准。

  4、上海电视台:我有两个问题,一个就是,这次是即日执行,有很多已经在进行交易的,是按照哪个点,是按照网签还是窗口收材料时间?另外一个问题,我们也关心到这次对非户籍年限的问题,从2年提升到连续5年,这样的幅度会不会比较大。因为1年转2年的,出现就要达到年限的购房者,因为这样出现了不能购房的情况。

  顾金山:大家都非常关心执行的时段,刚才我已经说了,从即日起,就是以网签时间为准。顺便说一下,由于昨天交易量较大,特别是下午交易比较集中,造成新建商品房合同备案系统运行不畅,有关方面立即采取了措施,将原21时结束的网签时间调整延长至24时,在此对给大家带来的不便表示歉意。

  对于延长限购年限的问题,主要是考虑上海的住房发展原则,是坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主。房地产市场事关上海经济发展,也事关广大人民群众切身利益,也事关上海当前和未来的发展。去年下半年以来,本市房地产市场交易非常活跃,量价齐升,尤其是出现非理性过热的情绪,房价出现了快速上涨,一些区域的涨幅非常大,有些完全是非理性的上涨。这也造成了一些恐慌性的购买,觉得不买后面影响非常大,对房价起到了推波助澜的作用,也出现了二手房交易当中跳价频现,不规范、不诚信、不理智的现象,甚至投资投机行为出现。有的是逃避住房限购。如果在上海居住时间比较长的,应该对地区板块的情况也比较了解,如果是这样的市场变化,大家肯定认为是非理性的。

  “三个为主”,就是坚持以居住为主,以市民为主,以普通商品住房为主。市民当中还有一个满足,就是在上海有稳定就业的新上海人这一块,更加强调了非本市户籍居民在本市当中有稳定就业和相对时间比较长的要求。这次是根据中央对全国房地产市场因城施策的管理要求,四个一线城市要根据实际情况,尤其是特大型城市当中,要综合考虑人口、交通、规划、环境管理等要求以及房地产市场本身的可持续发展等方面因素,因城施策进行管理。从上海实际出发,这次加强了房地产调控力度,将原来前三年内在本市累计缴纳两年以上,调整为自购房之日起连续缴纳五年以上,最起码五年居住、五年稳定就业。

  对于在本市有合法稳定工作常住人口的阶段性住房困难,特别是青年职工、引进人才等“新上海人”,我们将加快构建多层次、全覆盖的住房供应体系,主要是通过公共租赁住房等来解决他们在过渡阶段的住房困难问题。

  顾金山:针对链家公司的相关投诉,市住房城乡建设管理委高度重视,约谈了链家上海公司的负责人,后来与链家主要负责人进行了沟通,同时暂停了相关涉案门店和经纪人的网签资格。目前调查的取证已经基本结束,现有证据表明链家上海公司违反了国家《房地产经纪管理办法》的有关规定,我们将按照法定程序,依法依规对涉案门店和相关经纪人作出行政处罚,并把相关的信息纳入到上海市公共信用信息管理平台当中。同时会同市工商局对全市房地产中介交易机构进行检查,对不符合管理要求,有违规违法操作行为的相关中介机构和人员进行严肃查处。

  下一步将按照住建部今年要开展一次房地产中介专项整治行动的要求,会同工商等部门加强执法力度,重点查处虚假房源、虚假广告、炒作房价,利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为。对违法违规的中介机构可依法取消相关门店的网签资格,情节严重的将取消区域网上签约资格。同时,进行公开曝光,并且将相关信息纳入本市公共信息平台,不仅要打击违法违规的中介机构从业人员,更重要是要提高房地产中介的服务整体质量和服务水平。现在房地产中介尤其是二手房的房地产中介服务,是房地产交易当中一支非常庞大的队伍,但目前从业人员素质参差不齐,有些稍微培训一下立即上岗进行中介服务了,交易知识、规范服务、诚信等离要求还有很大的差距。这支队伍的管理,一是要加强系统培训,二是要强化企业自律行为,特别是从业人员的自律行为管理。同时,加大社会监督和行业监管力度。

  6、第一财经:首先问一下,刚刚我同事特别关心非户籍人口社保从两年延长到五年,中间补缴算不算?另外,延长到五年是现在开始,还是中间有一个过渡期呢?

  第二个问题,问一下银监局的蔡局长,稿子里面提到了在住房里存在场外配资的现象,请问一下目前的房贷安全性是不是存在一些风险呢?另外想问一下场外配资的情况,目前怎么样?接下来怎么进一步监管?

  顾金山:关于补缴行不行的问题。在这个政策当中,规定是自购房之日前连续缴纳满5年及以上,主要是由相关社会管理部门查录信息为准,补缴行为不符合政策。

  蔡莹(上海银监局副局长):中国银监会和上海银监局一贯是支持上海市政府对房地产市场采取因城施策、有差别的房地产市场调整政策,主要确保“三个为主”的居民住房需求,防止房价快速上涨。上海银行业对住房信贷支持力度比较大,主要是满足一般老百姓普通的、首套住房需求,到目前为止风险可控,比一般的不良率都要低,整个上海银行业在执行住房信贷政策、加强风险管理方面是比较有效的,也贯彻了中央相关的政策。去年开始,特别是今年以来,上海住房房价涨的比较快,信贷投放也比较多,在首付比例上有所降低,原来首付款比例将近50%,按揭比例也在50%左右,最近首付比例有所下降,但仍在可控范围内。市场议论的首付款里面有部分的场外配资,我们跟有关部门也在进一步了解调查,我们会选择部分的银行进行核查,要求商业银行加强首付款来源的核查,确保首付是自有资金。新发布的文件也明确,个人购房者要承诺首付款是自有的,银行将根据你的收入情况、资金来源情况,进行确认,加强这方面的管理,避免加杠杆融资,避免场外配资,对于不良的中介也要采取措施,包括银行和他们的合作也要加强管理,有不良记录要退出合作,把风险控制在合理范围内。我们有这样的信心,维护住房信贷市场的风险管理水平。

  7、新加坡联合早报:我有两个问题,还是对二套房的首付比例做一个澄清,请教一下顾主任,对于已经有一套住房的居民家庭,在二套房之前的审批时候,第一套房是要还清,还是没有还清,但申请说第二套是要改善性需求,因为我是普通的住房可能没有达到140平方米。是根据个案处理,还是有一个等级,对一套房是要还清的。

  第二个是场外配资的问题,对于银行系统来说,在金融系统风险下觉得金融是比较安全的,对于银监局来说,怎么确保银行有一套完整的系统来核实首付资金是自有的。今年在经济下行风险情况下,中国央行还有进一步降准和降息的动作,在去年和今年前三个月信贷支持房价推涨作用下,上海当局怎么控制在央行进一步降准降息情况下,上海楼市进一步稳定发展?

  顾金山:我们这次实行差别化住房信贷政策是这么表述,对拥有一套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房,购买普通自住房的,也就是普通商品住房的,首付款比例是不低于50%,如果购买非普通商品住房的首付款比例不低于70%,和是否还清没有关联度。

  王振营:这段时间房价涨得比较快,对上海无论是社会经济发展还是对房地产市场自身发展,是不好的,是有害的。因此我们需要控制。原来政策规定买了第一套房之后,已经结清了,买第二套普通商品房的时候,按照第一套房贷政策执行,最低首付30%。这块在市场上有一定的比例,为了缓解市场供求矛盾,此次调控对拥有一套住房,为了改善居住条件再次申请商业性个人住房购买普通住房的,无论住房是否结清,均按首付款比例不低于50%执行。

  蔡莹:针对首付款的问题,商业银行核查确实存在一定困难,涉及到个人的隐私,目前主要是提供付款的凭证和个人收入的证明,我们会协调有关部门,为商业银行核查首付款提供条件。

  8、新民晚报新民网:我有两个问题想问一下,刚才说到了有很多房产中介的虚假房源,现在网上有很多的虚假房源,这一块工商是可以进行查处吗?

  钟民(市工商局副局长):正如顾主任所说的,今年住建委会同工商部门对房地产中介进行专项的整治。上海工商部门一直高度重视房地产和房地产中介行业的健康发展,我们从2015年以来查处的涉及到房地产中介的虚假违法广告已经有177件,罚款739万元。今年根据我们的职能,加强对房地产信息发布类网站的监测,对近50余万套的二手房房源信息进行全面梳理,发现确实存在一些问题,主要有三个方面:一是房源的信息有虚假,二是故意标低房价,三是把其他房子的照片放到要卖的房子上,张冠李戴。我们对问题严重的十家房地产中介企业进行立案调查,下一步要依照《广告法》和《反不正当竞争法》的有关规定予以查处。记者们提到对房地产中介组织的管理,大家都知道2014年国务院取消了房地产经纪人员职业资格的认定,对于房地产执业经纪人证书取消以后,怎么从资质管理转向行为监管,下一步会与住建部门共同合作,加强研究探讨。

  顾金山:房地产中介服务涉及面广,也是我们房地产市场管理中非常重要的一个部分。刚才工商部门已经谈了,通过网上发布一些不真实的行为来引导交易,提高了监管的难度。从这个角度来说,我们更需要多部门的联手合作。按照行政审批制度改革的要求,需要在管理手段和管理方法上进行制度创新,加强事中事后监管。根据这次的工作安排,市政府决定要成立房地产市场工作联席会议协调机制,由市住建委牵头,相关部门一起参与,我们将加强部门之间的联手联动、执法协同,加强日常监管。并且依法依规,对违反相关规定,发布虚假信息的中介公司,予以严肃处理。同时将这项工作列入常态管理。

  第二个方面,我们将建立统一的、规范的房地产信息发布机制,定期发布本市房地产市场信息。包括商品住房土地供应、商品住房可售量等情况。去年年末也有一个研究机构发布了本市房地产市场商品房供应只够供应3.7个月。这个消息一发,也可能引发了购买恐慌,事后我们了解,发现其计算的方法、口径以及信息来源等都有商榷之处,因此,需要建立统一、规范、权威的信息发布机制。

  另外,通过这个平台,能够让让消费者和从业者都能透明的、及时的了解市场供应中的一些要素。同时,对房地产开发企业和房产中介机构违规违法情况,以及查处处理情况也及时在上面公布。

  9、上海证券报:请问顾主任,有一个概念能不能澄清一下,有关普通房和非普通房是什么样的区别?是不是说只要140平米以下都是普通房。另外一个问题,对于北上广大城市来说,都存在一个问题,供给不足,对于上海来说,下一步加大供给方面有什么空间和作为?

  顾金山:对于普通商品房的定义是这样,一要五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二要单套建筑面积在140平方米以下;三要实际成交价格,内环以内低于450万元/套、内外环之间低于310万元/套、外环以外的低于230万元/套。

  第二个问题是关于加大供应的问题。我们要强化需求侧的管理,同时要加大供给侧的管理。土地供应这一块,也要做一些文章。第一个是要加大土地供应,产生的效果可能要在明年甚至后年才会产生,因为房地产有一个周期。第二个是今年要加大商品住宅的供应量,一是对于已经进入到可售阶段的楼盘进行检查,加快上市供应。今年主要把捂盘惜售作为为检查重点,二是要把握好调控好供应了力度和节奏。

  房地产市场供应不可能有即停即起的效应,因为有一个周期性的规律,因此,我们将加强统筹规划。对于“十三五”期间全市房地产的土地供应这方面,总量不会低于“十二五”,比“十二五”还有所增加。

  总之,上海房地产市场的供应一直是比较平稳和有序的。“十三五”期间我们要通过供给侧和需求侧的共同管理,使上海的土地供应和房地产供应平稳有序。也希望通过参加发布会的各位媒体朋友一起做好宣传解读工作,依靠大家共同努力、共同协作,共同维护好整个房地产市场。

  徐威(市政府新闻发言人):时间关系,今天发布会到此结束。刚才顾金山主任发布的相关意见原文已经挂在中国上海门户网站,请各位记者查阅。谢谢各位!

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