房屋因新政无法过户 法院判决解除合同

2019-04-11 06:15

  购买商业用房遭遇政策调整不能过户,买房人李女士要求解除合同并返还定金,而卖房人张先生称,在新政出台后的两个多月时间里,李女士一直坚称可以继续履行合同,拖了两个多月才要求解除合同,若退定金应先扣除相应损失。后李女士将张先生诉至法院,要求解除合同并返还定金30万元。日前,海淀法院审结此案,判决双方解除合同,张先生退还李女士24万元定金。

  原告李女士诉称,2017年3月4日,其与张先生就其名下一套商业用房签订房屋买卖合同及《附件》,张先生将名下的一套办公用房出售给李女士,房屋成交总价为人民币410万元;《附件》约定,定金为30万元。2017年3月9日,李女士按照合同规定支付了定金30万元。2017年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,李女士不符合个人购买上述房屋的条件,便与张先生协商解除合同并返还定金等相关事宜,并向张先生出示其不具有购房资格的核验结果,但张先生迟迟不返还定金。无奈之下,李女士两次向张先生邮寄了《解除合同通知函》。李女士认为由于政策原因致使无法实现合同目的,双方签订的房屋买卖合同及《附件》应当于2017年3月26日解除,张先生应返还定金30万元。

  张先生辩称,2017年3月26日出台限购新政后,其及时、反复与李女士确认其是否可以继续买房,李女士一直回答没有问题。2017年6月11日,李女士称,因为资金来源出现问题,要求解除合同并退还30万元定金。张先生先后提出几个解决方案,李女士均不同意。张先生认为,因李女士违约,给其造成了经济、精神损失,应给予其适当补偿及赔偿,具体包括为涉案房屋4月至7月未出租的租金损失4.4万元、其间未另行出售导致房屋价值损失10万至15万元、因自己另行购房未及时支付购房款有可能需赔偿的违约金等,故仅同意退还定金10万至15万元。

  就合同后续履行情况,李女士主张,与张先生签订房屋买卖合同之时她名下还有一套住房,该套住房于2017年6月至7月份已出售,过户至买方名下,并且自己在京没有工作,因此没有缴税记录。限购政策出台后,她一直与中介公司沟通,要求解除合同退还定金,并于2017年7月10日、7月11日向张先生邮寄解除通知函,张先生亦已收到该函件。

  张先生则主张,2017年6月11日之前,他一直通过中介人员询问及催促李女士购买涉案房屋,李女士一直声称继续购买。中介公司认可张先生的说法,主张限购政策出台后即将内容告知买卖双方,张先生询问李女士就该房屋买卖合同之后如何履行,李女士6月初之前一直称想办法;因新政出台,6月12日申请检验李女士的购房资格,6月26日结果为未通过,原因为李女士名下另有房屋,且连续五年未缴纳个人所得税。但是李女士在6月份之前一直声称名下另一房屋已售出。

  海淀法院审理后认为,双方均同意解除合同,故法院依法判决解除。就李女士要求退还30万元定金的主张,双方合同约定,若实施新的限购政策,导致买受人家庭不具备购房资格而无法继续履行的,互不追究责任,已支付房款的退还由双方另行协商;合同依约定期限能够实际履行,因任一方原因导致合同处于迟延履行状态,在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的,违约方应承担违约责任。

  该案中定金的退还,需要参考限购新政出台后双方的履约行为,截至2017年6月初,李女士均未要求解除合同而称想办法,一直到6月至7月份才提出解除合同,其间其怠于说明己方购房资质情况且一直告知张先生继续购买房屋,存在一定的过错,因此对于张先生的损失,李女士应予以赔偿。

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