成都土拍又出新地王:17万楼面价17亿成交76%溢价

2019-05-01 13:14

  3月12日,成都迎来一场重磅土拍,位于茶店子板块的一宗约50亩的住兼商地块出让。最终,成都德商置业有限公司脱颖而出,竞得该地。

  据悉,该宗地块吸引了包括德商、碧桂园(成都)、华润、万科、龙湖、首创等30多家开发商到场参拍。起拍价9750元/平,最终成交价达到17200元/平,溢价率高达76.4 %。宗地成交总价约17.17亿元。

  这是2019年春节之后,成都的首宗重磅土拍,也是目前为止楼面价最高的地王。资料显示,该宗地位于金牛区茶店子街办老建委片区,出让面积约49.9亩,为住兼商用地(商业占比上限49%),净用地面积约33276.47㎡,最大容积率3。

  一,3月成都有13宗、937亩住宅用地排队候场,土拍市场将好戏连台。今日率先出让的金牛区茶店子街办老建委片区地块,位于中环边、周边配套齐全,且没有过多的配建要求和严苛条件,关注度自然居高不下。

  二,该宗地原定3月5日拍卖,由于涉及相关安全要求,才推迟至今日正式拍卖。但缓拍期间,不断有全国各地的开发企业向锐理君咨询该宗地的相关信息,表示出了浓厚的兴趣。对于2019年成都主城区的热点区域和地块,房企一直在密切关注,时刻准备“抢开局”。

  三、该宗地位置虽好,但9750元/㎡的起拍价不低。在目前的市场环境下,最终会由谁吃下这第一口螃蟹,吃下的价格会是多少?不免引人好奇,甚至会成为下阶段主城区土地拍卖的重要风向标。

  现场打探来看,宗地已实施打围,周边规划道路均已形成。宗地内有一处临时看护用房,有2个10KV环网电力柜,另有临时堆放的施工机具、建筑材料、建渣及临时搭建的工棚,无杂树杂草。

  通过地图模糊定位,该宗地的位置靠近西三环,紧挨龙湖西辰原著。是成都“北改中优西控”多个概念板块“交叉碰撞”的地带,流量非常可观。

  交通配套:该宗地为地铁双轨配置,距离7号线号线米,周边拥有蜀汉路、金牛大道、三环路等主干道,道路四通八达,不管是选择驾车、公交还是地铁,“一小时通勤”无压力。

  商业配套,该宗地毗邻一品天下美食街、凯德广场,龙湖西宸天街等知名商圈,此外,项目还自带近一半体量的商业配比。

  教育配套,该宗地近邻正在扩建的成都二十中,2公里范围内还有成都七中八一学校、茶店子小学、成都四幼,成外附小等教育资源。

  环境配套,该宗地周边2公里范围内已有金牛公园、茶文化公园两大公园,加上在建中的中央绿岛公园将从金牛体育中心连接到项目外侧,待公园建成,项目将拥有三大公园,自然环境会大为改善。不管是休闲散步还是日常锻炼都有好去处。

  医疗配套:该宗地有金牛区人民医院、成都西华医院、四川天祥骨科医院、成都安琪儿妇产医院等多家医院。

  金牛区土地市场近3年都比较活跃。锐理数据监控显示,2016-2018年,金牛区共成交18宗住宅用地,旭辉、保利、融信、龙湖、长虹等品牌房企纷纷布局。最高楼面地价为16900元/㎡金牛区百寿路地块,由融信集团在2017年竞得。

  但在本次出让宗地所在的金牛区茶店子版块,住宅用地成交还要追溯到2016年。2016年1月13日龙湖与首开携手拿下了目前首开龙湖紫宸和龙湖西宸天街所在地块,成交楼面价3200元/㎡;2016年5月25日,龙湖再拿下了现龙湖西宸原著地块,成交楼面价3700元/㎡。

  供地情况的稀缺反映到新房市场,导致部分版块严重缺货。如此次宗地所在的茶店子版块,2018年仅有人居花照云庭供货,拿证价格为10900-15600元/㎡(清水),已全部售罄。此外,距离宗地800m的龙湖西宸原著上次拿证在2017年,目前暂无新货供应,预计后期推出的也会是别墅房源。

  目前,金牛区住宅供应量主要为北部新城的保利、中南几大项目,均是2017年成交地块。金牛区2016年成交地块所打造的项目已全部上市且基本售罄。

  但是,以猎人对于成都市场的了解,该宗地所属的城西北板块,严格来说还属于“北门”,向来是房价洼地,而茶店子曾经是成都出西门的驿马大道,卖茶叶众多,茶店子客运站给人的印象还停留在“廉价地摊乱停乱放炸洋芋脏乱差”,人居环境,社区文化显然不如老牌的“国际城南”,17200的楼面价,按2倍土地房价比,至少要开到34000,.而2月份成都金牛区的房屋均价才15000多,这地价可是比房价还要贵2000,典型的面粉贵于面包了,目标的CEO群体会买单吗?会在北门买一个地王楼盘?

  再加之成都严格的限购,从去年“515新政”后二手房下跌接近1年,最近的2月二手房价相比1月都还在跌,行情很明显的清淡,开发商还敢在“房价洼地”城北拍一个“地王”,梁静茹都不敢给的“勇气”。但德商作为成都本土的房企,对本地市场必须是极为了解。所谓“强龙不压地头蛇”,能在30多个竞争者中“脱颖而出”,肯定做好了万全的打算。我想,另一快昔日的“地王”武侯金茂府既然可以按2倍地房比标开30000多,当天去化83%,德商这个本土开发商恐怕也不得虚。

  对该片区而言,大量的优质地块需要通过“棚改拆迁”获得,“土地供应稀缺”是无奈的现实也是未来趋势,需要注意的是,下周同样在该版块内还有一宗地推出,届时火热的拍卖势头能否延续,我们拭目以待!

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